정부가 2026년 5월 12일, 토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을 세입자가 있는 모든 주택으로 전면 확대한다고 발표했습니다. 국토교통부는 관련 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안을 5월 13일부터 입법예고했습니다.
요점만 간단히, 뭐가 바뀐건가요?
| 구분 | 기존 제도 | 변경된 제도 (2026. 5. 12. 발표) |
| 유예 대상 | 다주택자가 보유한 임대 중인 주택 (일부) | 세입자가 있는 모든 주택 (비거주 1주택자 포함) |
| 입주 기한 | 허가일로부터 4개월 이내 무조건 입주 | 기존 임대차 계약 종료 시까지 유예 가능 |
| 매수자 조건 | 별도 제한 없음 (허가 기준 준수 시) | 발표일(5/12)부터 계속 무주택자인 경우만 해당 |
| 대상 주택 | 제한 없음 | 발표일(5/12) 당시 이미 계약이 체결된 주택 |
| 유예 상한선 | 없음 (4개월 내 입주 원칙) | 최대 2028년 5월 11일까지 입주 완료 필수 |
| 실거주 의무 | 입주 후 2년 실거주 | 동일 (입주 시점만 늦춰질 뿐 의무는 유지) |
한마디로 말해서, 다주택자만 가능했던 ‘전세 낀 집 팔기’가 이제 1주택자에게도 허용되어 토허구역 내 매물 잠김 현상이 완화될 것으로 보입니다.
기존 제도는 어떻게 운영되었나요?
토허구역은 부동산 투기 억제를 목적으로 지정된 구역으로, 이 구역 내 주택을 매입하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받은 매수자는 허가일로부터 4개월 안에 입주해 최소 2년간 실거주해야 하며, 이를 어길 경우 취득가액의 최대 10% 범위에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 허위·부정 거래가 확인되면 허가 취소와 거래 무효까지 가능합니다.
이 구조에서 가장 큰 문제는 세입자가 살고 있는 집입니다. 매도인이 집을 팔고 싶어도, 매수인이 4개월 안에 입주해야 하는 조건 때문에 현재 거주 중인 세입자의 임대차계약이 남아있으면 사실상 거래가 불가능했습니다. 매수인 입장에서는 세입자가 나가기 전까지 입주할 수 없는데, 법은 4개월 안에 들어오라고 요구하는 모순이 발생하는 것입니다. 이 때문에 토허구역 내 전세 낀 매물은 시장에 나오기 어려웠고, 매물 잠김 현상의 주요 원인 중 하나로 지목되어 왔습니다.
이에 정부는 앞서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고, 다주택자가 보유한 임대 중 주택에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 조치를 먼저 시행했습니다. https://teamgogetter.com/2026gov-after/ 그러나 같은 상황, 즉 세입자가 살고 있는 집을 팔려는 비거주 1주택자는 이 유예 대상에서 제외되면서 형평성 논란이 제기됐습니다. 다주택자는 팔 수 있는데 1주택자는 못 파는 역차별 구조가 된 것입니다. 이번 조치는 그 형평성 문제를 해소하기 위해 유예 대상을 세입자가 있는 모든 주택으로 확대한 것입니다.
전세 낀 주택 매수 시, 실거주 의무가 유예된다.
핵심은 하나입니다. 토허구역 내 주택을 매수할 때, 그 집에 세입자가 살고 있다면 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있게 되었습니다. 기존에는 4개월 안에 무조건 입주해야 했기 때문에 세입자 있는 집은 거래 자체가 막혀 있었지만, 이제는 세입자가 나가는 시점까지 입주 의무가 유예됩니다. 달라진 점을 구체적으로 정리하면 다음과 같습니다.
기존에는 다주택자 보유 물건 일부에만 유예가 적용되었지만, 이번 조치로 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대되었습니다. 매수자 기준으로는 발표일인 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람만 유예 혜택을 받을 수 있으며, 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택이 된 경우는 대상에서 제외됩니다. 갈아타기 수요를 막고 실수요 무주택자 위주로 혜택을 집중하겠다는 의도입니다.
정확한 적용 시점과 조건은?
적용 시점과 절차가 다소 복잡하므로 단계별로 정리합니다.
대상 주택 기준일: 2026년 5월 12일 발표일 현재 임대차계약이 체결되어 있는 주택이어야 합니다. 발표일 이후 새로 임대차계약을 맺은 주택은 대상에서 제외됩니다.
허가 신청 기한: 2026년 12월 31일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청하고 허가를 받아야 합니다. 이 기한을 넘기면 유예 혜택이 적용되지 않습니다.
취득 절차 완료 기한: 허가를 받은 이후에는 4개월 안에 소유권 이전등기 등 주택 취득 절차를 마쳐야 합니다.
유예 범위: 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료 시점까지 입주 의무가 유예됩니다. 단, 유예 기한의 상한선이 있습니다. 아무리 임대차계약이 길게 남아 있어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 입주해야 합니다. 즉 실질적인 최대 유예 기간은 약 2년입니다.
실거주 의무: 입주 이후에는 기존과 동일하게 2년 실거주 의무가 그대로 적용됩니다. 실거주 의무 자체가 없어지는 것이 아니라 입주 시점만 뒤로 밀리는 구조입니다.
갭투자 허용 아닌가요?
정부는 이 점을 매우 강하게 부정했습니다. 겉으로 보면 전세 낀 집을 사서 세입자가 나갈 때까지 기다리는 구조가 갭투자와 유사해 보일 수 있지만, 결정적인 차이가 있습니다. 갭투자는 실거주 의사 없이 시세차익을 노리는 것이지만, 이번 조치는 입주 시점을 늦춰줄 뿐 결국 2년 실거주를 해야 한다는 의무 자체는 유지됩니다.
대출 규제 역시 완화되지 않습니다. 전세보증금이 담보인정비율(LTV)을 초과하는 경우 신규 주택담보대출을 받는 것이 사실상 불가능하며, 세입자 퇴거 시 활용 가능한 생활안정자금 대출도 최대 1억 원 수준에 불과합니다. 나머지는 순수 자기자본으로 충당해야 하므로, 자금 여력이 부족한 사람이 갭투자 목적으로 활용하기는 구조적으로 어렵습니다. 실거주 의무를 어길 경우 취득가액의 최대 10% 범위에서 매년 이행강제금이 부과되고, 허위·부정 거래가 확인되면 허가 취소와 거래 무효 처리도 가능합니다.
시장에서는 어떻게 보나요?
정부는 이번 조치로 그동안 잠겨 있던 토허구역 매물이 시장에 나올 것으로 기대하고 있습니다. 국토부는 서울 비거주 1주택 규모와 관련해 약 83만 가구 추정치가 거론되고 있다고 밝혔지만, 다주택자 물량 등이 혼재해 있어 정확한 수치는 아니라고 선을 그었습니다.
시장 전문가들은 효과가 일정 부분은 있겠지만 제한적일 것으로 봅니다. 대출 규제가 강화된 상황에서 자본 여력이 부족한 매수자는 전세 낀 주택 매수 자체가 쉽지 않고, 다주택자 역시 양도소득세 중과가 그대로 유지되는 한 실제 매물 증가로 이어지기 어렵다는 분석입니다.
전세 공급 감소 우려에 대해 정부는 전세 수요도 함께 줄어드는 구조라고 설명했습니다. 전세로 살던 무주택자가 매매로 전환하면 전세 공급이 하나 줄어드는 동시에 전세 수요도 하나 줄어드는 방식이라는 논리입니다. 다만 이 과정에서 중저가 주택을 중심으로 수요가 집중되면서 일부 가격 변동성이 나타날 가능성은 인정했습니다. 전반적인 공급 부족 우려에 대해서는 2028년부터 3기 신도시 등 입주 물량이 본격화되면 상황이 개선될 것으로 내다봤습니다.
토허구역 내 세입자 있는 주택 매도를 고민 중이셨다면, 이번 조치의 핵심 기한인 2026년 12월 31일 허가 신청 마감을 반드시 확인하시기 바랍니다.
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