업데이트: 2026년 4월 24일 기준 | 이재명 정부 출범 이후 시행된 실제 정책과 시장 반응을 팩트 중심으로 정리했습니다.
왜 지금 부동산 정책이 중요한가
이재명 대통령이 2025년 6월 취임한 직후부터, 부동산은 이 정부 최대 경제 난제로 떠올랐다. 2025년 2월부터 서울 집값이 상승세로 돌아서기 시작했고, 서울 아파트 매매가는 2025년 한 해만 11.26% 상승했다. 같은 기간 전국 평균 상승률이 1.22%에 불과했다는 점을 감안하면, 서울 집중 현상이 얼마나 심각했는지 알 수 있다.
특히 강남3구를 포함한 수도권 고가 지역이 전국 상승을 주도하는 동시에, 지방과 수도권 외곽은 여전히 침체를 벗어나지 못했다. 평택은 -6.9%, 이천은 -6.5%를 기록했고, 상위 20% 집값을 하위 20% 집값으로 나눈 ‘5분위 배율’은 2025년 말 역대 최고인 12.8배까지 치솟았다. 오르는 곳만 오르고 내리는 곳은 계속 내리는 구조적 양극화가 현실이 됐다.
이재명 부동산 정책의 핵심 방향
이재명 대통령은 후보 시절부터 분명한 철학을 밝혔다. “세금으로 집값을 잡지 않겠다. 집값이 오르는 건 자연스러운 현상이다. 공급을 늘리겠다.” 이 선언은 규제 일변도였던 문재인 정부와 가장 뚜렷하게 구별되는 지점이었다.
정책 기조는 크게 세 축으로 요약된다. 첫째는 공급 확대 중심으로, 세제 규제보다 공공 주도 공급 물량 확대에 방점을 뒀다. 둘째는 실수요자 보호로, 무주택자·청년·신혼부부 중심의 주거 복지를 강조했다. 셋째는 다주택 투기 억제로, 세금보다 대출·금융 규제를 통한 수요 억제를 선택했다.
그러나 실제 집권 후 집값이 계속 오르자, “세금은 안 건드린다”는 공약에서 점차 후퇴하는 흐름이 나타났다. 양도세 중과 재시행, 보유세 공시가 현실화 등 규제 카드를 꺼내들기 시작하면서, 정책 방향성과 실제 집행 사이에 간극이 있다는 비판이 나오는 이유다.
주택공급 확대방안: 5년 135만 가구 목표
이재명 정부의 공급 정책 핵심은 2025년 9월 발표된 ‘9.7 주택공급 확대방안’이다. 향후 5년간 전국 135만 가구, 수도권 연평균 27만 가구 착공을 목표로 하며, 정부는 단순 인허가가 아닌 실제 착공 기준임을 강조했다.
2026년 1월 29일에는 서울·수도권 세분화 공급 계획이 추가로 발표됐다. 용산구 1만 2,600호, 과천시 9,800호, 노원구 태릉CC 부지 6,800호를 포함해 서울 내 총 5만 9,700호를 공급한다는 내용으로, 도심 내 공공부지 활용과 노후 청사 복합개발 방식을 병행한다.
재건축·재개발의 경우 절차 간소화와 용적률 완화를 공약으로 내세웠고, 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 추진 중이다. 다만 일부 지구에서 갈등이 지속되며 일정 지연 우려가 남아 있다.
현실에서는 예상치 못한 역풍도 나타났다. 재건축 조합원들이 이주비 대출을 활용해 다른 주택을 매입하는 관행을 막으려는 취지로 도입한 이주비 대출 규제가, 오히려 원활한 정비사업 자체를 방해한다는 비판이 현장에서 터져 나왔다. 관련 국회 국민청원은 공개 나흘 만에 1만 명을 돌파하기도 했다.
세금 정책: 공시가 현실화와 양도세 중과 재시행
다주택자 양도세 중과 재시행
가장 강력한 세금 카드는 양도소득세 중과 재시행이다. 윤석열 정부 시절 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일부로 종료된다. 이 마감일이 촉매제로 작용해, 4월 들어 다주택자들이 급매물을 시장에 쏟아내는 움직임이 나타났다. 그 결과 4월 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 하락 전환했다.
공시가격 현실화
2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16%, 서울 평균 18.67% 상승했다. 강남3구는 평균 24.7%가 올랐고, 강남구는 26.05%로 서울 내 최고치를 기록했다. 이 수치가 의미하는 바는 세율 변동 없이도 보유세 부담이 대폭 커진다는 것이다. 서초구 래미안원베일리(전용 84㎡)의 예상 보유세를 기준으로 보면, 2025년 1,829만 원에서 2026년 2,855만 원으로 56.1% 증가할 것으로 추산된다.
장기보유특별공제 개편 예고
다주택자의 장기보유특별공제 혜택을 사실상 박탈하는 방안도 검토 중이다. 시장에서는 이를 다주택자의 마지막 탈출구를 막는 정밀 타격으로 해석하고 있다. 현재까지 종부세와 취득세의 직접적인 세율 인상은 이뤄지지 않았지만, 공시가격 현실화에 따른 세 부담 증가가 사실상 보유세 인상 효과를 내고 있다.
대출 및 금융 정책: 6억 상한선과 3중 규제
6.27 대책: 주담대 6억 상한선
이재명 정부의 첫 금융 규제 카드는 2025년 6월 27일 발표됐다. 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 제한하고, 갭투자를 사실상 금지하는 매수 후 6개월 내 전입 의무를 부과했다. 다주택자 주담대 전면 금지, 신용대출 연소득 이내 제한, 생애최초 LTV 80%에서 70%로 축소도 함께 시행됐다.
서울 아파트 평균 시세가 14억 원을 넘기 때문에, 6억 원 대출 상한선이 적용되면 최소 8억 원 이상의 현금이 있어야 서울에서 집을 살 수 있다는 계산이 나온다. 서울 아파트의 약 74%가 이 규제의 영향권에 든다는 분석도 있다.
10.15 대책: 3중 규제지역 지정
2025년 10월에는 서울 전역과 경기 12개 지역에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 동시에 지정됐다. 15억~25억 원 주택의 주담대 한도는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 차등 적용됐고, 스트레스 DSR 금리도 1.5%에서 3%로 상향됐다.
2026년 4월: 다주택자 대출 만기연장 금지
2026년 4월 17일부로 다주택자·임대사업자 보유 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지됐다. 전체 대상은 약 1만 7,000가구, 4조 1,000억 원 규모다. 임차인이 있는 경우는 예외로 인정했다.
임대 및 전월세 정책
2026년 4월 현재, 서울을 비롯한 수도권의 전세가격은 오히려 상승 중이다. 대출 규제로 인해 매매 수요가 전세 수요로 전환되는 이른바 ‘매매 약세·전세 강세’ 구조가 뚜렷하게 나타나고 있다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만 가구 미만으로 예년 평균의 절반에 불과해, 공급 절벽이 전세 시장 상승을 받쳐주는 구조다.
이재명 정부는 계약갱신청구권·전월세상한제 등 임대차 3법 기조를 유지하는 방향을 취하고 있다. 다만 직접적인 제도 변경보다는 공공임대 확대를 통해 임대 시장 안정을 꾀하는 쪽에 무게를 두고 있다.
시장 규제 정책: 토허제 확대와 다주택 공직자 배제
2025년 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 구역 내에서는 주택 구입 시 실거주 목적만 허용되며 2년 이상 실거주 의무가 부여된다. 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 사실상 불가능해진 것이다.
2026년 3월 22일에는 이재명 대통령이 주택·부동산 정책 논의·입안·결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가 주택 소유자, 부동산 과다보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 직접 지시했다. 공직자가 정책을 왜곡해 사익을 취할 수 있다는 우려를 반영한 조치다. 같은 맥락에서 2026년 2월 27일에는 이재명 대통령이 직접 자신의 자택을 매각하며 부동산 안정 의지를 행동으로 보여줬다.
청년·무주택자 정책
이재명 정부의 청년·무주택자 대상 정책의 핵심은 기본주택 공공임대다. 무주택자라면 소득·자산과 무관하게 신청 가능한 공공주택 모델로, 2026년 상반기 3기 신도시 내 시범단지부터 입주자 모집이 시작될 예정이다.
청년·신혼부부 대상 디딤돌·버팀목 정책대출은 6.27 대책 이후 한도가 일부 축소됐으나, 정책대출 자체 한도 적용으로 별도 기준이 유지된다. 생애최초 LTV는 기존 80%에서 70%로 낮아졌다.
이재명 대통령이 대선 기간 중 언급했던 4기 스마트 신도시 건설 계획은 민주당 최종 공약집에는 포함되지 않았다. 3기 신도시 입주도 지연 우려가 있는 상황에서, 임기 내 4기 신도시 달성 가능성은 낮다는 평가가 지배적이다.
문재인·윤석열 정부와의 차이점
| 구분 | 문재인 정부 | 윤석열 정부 | 이재명 정부 |
|---|---|---|---|
| 핵심 접근 | 수요 규제(세금) | 시장 자율·규제 완화 | 공급 확대 + 금융 규제 |
| 보유세 | 종부세 대폭 인상 | 종부세 완화 | 공시가 현실화로 사실상 인상 |
| 양도세 | 다주택 중과 강화 | 중과 유예 | 중과 유예 종료(5월 9일) |
| 대출 | LTV·DTI 강화 | 완화 | 6억 한도 + 3중 규제 |
| 공급 | 3기 신도시 | 재건축 규제 완화 | 135만 가구 착공 목표 |
| 기조 | “집은 투기 대상 아냐” | “시장 자율” | “공급이 답, 세금은 최후 수단” |
문재인 정부가 세금으로 수요를 틀어막는 방식을 썼다면, 이재명 정부는 공급을 앞세우되 금융·대출 규제로 수요를 제한하는 방식이다. 그러나 시장이 과열되면서 점차 세금 카드도 꺼내드는 양상이 문재인 정부와 닮아가고 있다는 지적도 나온다.
시장에서 실제로 일어난 일
고가 아파트 조정 시작
강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 매매가격이 2026년 2월 23일 기준으로 2년여 만에 일제히 하락 전환했다. 강남구와 서초구는 2024년 3월 이후 100주 만의 하락이었다. 실거래 데이터를 보면 하락 폭이 단순 조정 수준을 넘어서고 있다. 강남구 청담자이(89㎡)는 최고가 48억 원에서 44억 7,500만 원으로 약 3억 2,500만 원이 떨어졌고, 강남구 청담현대3차(109㎡)는 직전 거래가 45억 원에서 34억 원으로 무려 11억 원이 내렸다. 서초구 래미안원베일리 역시 직전 거래 대비 6억 3,000만 원이 하락했다.
KB선도아파트 50지수는 2026년 3월 132.4%로 전월 대비 하락 전환했는데, 이 지수가 전월 대비 하락한 것은 2024년 1월 이후 27개월 만이다.
전세는 오히려 오른다
반면 전세 시장은 반대로 움직이고 있다. 2026년 4월 기준 서울 전셋값은 0.09% 상승했다. 대출 규제로 매수를 포기한 수요자들이 전세로 몰리는 구조가 만들어지면서, 전국 아파트 매매가 상승세 둔화와 동시에 전국 전셋값은 0.08% 오르는 ‘매매 약세·전세 강세’가 고착화되고 있다.
중저가 지역 수요 이동
강남 고가 단지에서 밀려난 수요가 노원·구로·영등포 등 중저가 지역으로 이동하는 풍선 효과도 나타나고 있다. 노원구·구로구 등은 4월 기준 0.2%대 상승을 기록했다.
정책의 한계와 과제
이재명 정부 부동산 정책이 직면한 구조적 한계는 네 가지로 요약된다.
첫째는 공급 시차 문제다. 주택 공급은 착공부터 입주까지 보통 3~5년이 걸린다. 135만 가구 목표가 실현되더라도 현재 수요를 즉각 해소하기는 불가능하고, 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만 가구 미만으로 공급 절벽이 당분간 이어진다.
둘째는 전세 불안이다. 대출 규제가 강화될수록 전세 수요가 늘어나고, 이는 전세가격 상승으로 이어진다. 집을 살 수 없게 된 실수요자들이 오히려 전세 시장에서 더 큰 비용을 치르는 역설적 상황이다.
셋째는 지방 시장 방치다. 규제와 공급이 모두 수도권에 집중되다 보니, 평택·이천·동두천 등 지방의 미분양·집값 하락 문제는 사실상 손을 놓고 있는 상태다.
넷째는 정책 일관성 문제다. 공약 후퇴 논란과 6.27 발표 당일 대통령실이 “우리 대책 아니다”라고 했다가 90분 만에 번복한 금융위 대책 혼선은 시장 신뢰를 약화시키는 요인이 되고 있다.
실수요자 기준의 해석
현재 시장은 고가 아파트 조정 국면, 중저가 상승 흐름, 전세 강세라는 세 가지 흐름이 동시에 진행 중이다. 집을 사는 것에 있어 그 어느 때보다 숙고가 필요한 시점이다.
강남권 매수를 검토하고 있다면 보유세 급증(56% 이상), 양도세 중과 재시행, 대출 규제로 진입 장벽이 높아진 상황을 직시해야 한다. 단기 추가 하락 가능성이 있으며 관망 전략이 유효할 수 있다. 중저가 실수요자라면 강남 수요 이동으로 노원·구로·영등포 등이 상승 중이나, 공급 확대 이후 가격 조정 가능성도 함께 고려해야 한다.
무주택 청년·신혼부부는 기본주택·정책대출 혜택을 우선 검토하고, 3기 신도시 청약은 2026년 상반기부터 본격화된다는 점을 주목할 만하다. 전세 거주자라면 전셋값이 계속 오르는 구조이므로, 매수가 가능한 조건이라면 중저가 지역 실수요 매수를 검토할 시점이다. 단, 대출 한도(6억)와 6개월 전입 의무 조건을 반드시 확인해야 한다.
투자 관점에서 보면 이재명 정부의 방향성은 다주택 투자 수익률을 구조적으로 낮추는 쪽으로 일관되게 움직이고 있다. 양도세 중과, 보유세 증가, 대출 만기연장 금지, 토허제 확대가 동시에 진행되면서 갭투자는 사실상 불가능해졌고, 다주택 보유의 기회비용이 계속 높아지고 있다. ‘강남불패’ 신화도 서서히 흔들리고 있다는 분석이 전문가들 사이에서 나오고 있다.
이재명 정부 주요 부동산 대책 타임라인
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 2025.06.27 | 주담대 6억 한도 제한, 갭투자 금지, 스트레스 DSR 3단계 |
| 2025.09.07 | 5년 135만 가구 공급 계획 (9.7대책) |
| 2025.10.15 | 서울 전역 3중 규제지역 지정, 고가주택 대출 차등 제한 |
| 2026.01.29 | 서울·수도권 세분화 공급 계획 발표 (서울 5만 9,700호) |
| 2026.02.27 | 이재명 대통령 자택 매각 |
| 2026.03.22 | 다주택 공직자 정책 결정 배제 지시 |
| 2026.04.17 | 다주택자 대출 만기연장 금지 시행 |
| 2026.05.09 | 다주택자 양도세 중과 유예 종료 예정 |
본 글은 공개된 정부 발표, 한국부동산원, KB국민은행 부동산 통계, 부동산R114 등의 자료를 바탕으로 작성됐습니다. 개인의 매수·투자 결정은 전문가 상담을 거쳐 판단하시기 바랍니다.
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집값이 오른다는 뉴스는 들리는데, 내 주변 집값은 그 느낌이 아닌 분들이 많습니다. 그 이유는 지금 상승이 시장 전체가 아니라 특정 가격대에 집중된 비대칭 현상이기 때문입니다. 이번 글에서는 2026년 4월 시장
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