2026년 7월 말, 기획재정부의 세제개편안 발표가 임박했습니다. 이번 개편은 단순한 연례 세법 조정이 아닙니다. 이재명 대통령을 비롯한 정부 핵심 인사들이 부동산 과세 정상화 필요성을 공개적으로 언급하며 증세 기조를 사실상 공식화한 상황에서 나오는 개편이라 시장의 긴장감이 어느 때보다 높습니다.
방향은 크게 두 가지로 요약됩니다. 중저가 실거주 1주택의 세 부담은 유지하거나 일부 완화하는 반면, 초고가·비거주 주택에 대해서는 과세를 강화하는 차등 과세 기조입니다. 보유는 무겁게, 거래는 가볍게라는 철학이 세제 전반을 관통합니다. 단, 아래 내용은 7월 17일 현재 기준으로 논의되고 있는 방향과 전망이며, 확정 발표 후 구체적인 내용이 달라질 수 있습니다.
보유세(종부세·재산세) 강화: 집값에 맞는 세금을 제대로 낸다”
시가 25억 원 수준의 서울 주요 아파트(전용 84㎡)의 경우, 보유세는 2021년 500만 원대까지 치솟았다가 이후 종부세율 및 공정시장가액비율 인하 영향으로 2023~2025년에는 200만 원대까지 낮아졌습니다. 그러나 올해 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담은 다시 400만 원대 중반 수준으로 올라선 것으로 나타났습니다. 이미 공시가격 상승만으로도 보유세가 오르는 상황에서 세율과 공정시장가액비율까지 함께 조정되면 보유세 부담은 더 커질 수 있습니다.
현재 논의되는 방향은 주택 수 기준 과세에서 전체 합산 가액 기준으로의 전환입니다. 지금까지는 주택을 몇 채 갖고 있는지에 따라 종부세율을 달리 적용하는 방식이었는데, 이를 보유한 주택의 전체 가액 합산으로 과세하는 방식으로 바꾸는 방향이 검토되고 있습니다. 다주택 규제가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 키웠다는 문제의식이 정부 내부에서 적지 않은 것으로 알려졌으며, 이에 따라 초고가 주택 보유자에 대한 종부세 부담을 높이는 방안과 함께 현행 1세대 1주택 종부세 과세 기준인 공시가격 12억 원 기준 조정 가능성도 거론되고 있습니다.
은퇴한 고령층에게는 이 변화가 더 민감하게 다가옵니다. 소득은 없는데 공시가격이 높은 집 한 채를 오래 보유하고 있는 60~70대의 경우, 보유세 부담이 늘어나면 건강보험료에도 연쇄적으로 영향을 미칩니다. 재산이 건강보험료 산정에 반영되는 구조에서 보유세 부담과 건강보험료 부담이 동시에 오를 수 있어, 은퇴 자산가들의 매도 결정에 영향을 줄 수 있습니다.
장기보유특별공제(장특공) 축소: 안 살고 갖고만 있으면 혜택 끝
장기보유특별공제는 양도소득세가 부과되는 12억 원 초과 주택(1세대 1주택 기준)에 대해 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 최대 10년까지 인정해 총 80%(보유 40%포인트, 거주 40%포인트)를 공제해주는 제도입니다. 현재는 거주하지 않아도 오래 보유했다는 이유만으로 상당한 공제를 받을 수 있는 구조인데, 이번 개편에서 이 부분이 달라질 전망입니다.
이번 세제 개편안에는 실거주하지 않는 주택에 대한 장특공 혜택 축소가 포함될 것으로 보입니다. 비거주 고가 1주택자에 대한 장특공 혜택이 줄어들고, 1세대 1주택 비과세 혜택 역시 실거주 입증 요건이 강화될 가능성이 높습니다. 쉽게 말해 실제로 살지 않고 갖고만 있다면, 오래 보유했다는 사실만으로 공제를 모두 받기 어려워지는 방향입니다.
이는 부동산 자산가들의 매도 타이밍 계산을 완전히 바꿔놓을 수 있습니다. 개편 전에 매도할 경우 현행 장특공을 최대한 적용받을 수 있지만, 개편 이후에는 실거주 기간이 짧을수록 공제율이 낮아져 실질 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 세제개편안 발표 이후 비거주 고가 주택 보유자들의 매도 타이밍 고민이 집중될 것으로 예상됩니다.
거래세(취득세·양도세) 완화: 사고팔기 쉽게 퇴로를 열어준다”
보유세를 강화하는 동시에 거래는 쉽게 만들겠다는 것이 이번 개편의 또 다른 축입니다. 현재 1주택자 취득세는 취득가액 6억 원 이하에 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 구간에 1~3%, 9억 원 초과에 3%가 적용됩니다. 이 기준 구간을 상향 조정하는 방향이 논의되고 있습니다. 목차에 언급된 6억에서 9억으로, 9억에서 12억으로의 구간 상향은 아직 확정되지 않은 논의 단계임을 명확히 밝힙니다.
전면 완화보다는 생애최초, 갈아타기, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 미분양 같은 제한적 통로가 더 가능성이 높다는 분석이 나옵니다. 다주택자 양도세 중과 완화 역시 비슷한 맥락입니다. 매물을 시장에 나오게 하려면 출구가 필요하지만 다주택자 감세 프레임은 정치적 부담이 크기 때문에, 완전 폐지보다 일정 기간 내 매도, 장기 임대주택 처분, 지방·비수도권 예외 같은 제한적 설계가 더 현실적이라는 전망입니다.
인구감소지역 혜택은 이미 시행 중인 부분이 있습니다. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 특례 적용 주택 가액이 상향 조정되어, 수도권 공시가격 4억 원, 비수도권 공시가격 9억 원 이하 주택까지 특례가 확대된 바 있습니다. 이 기조가 이번 개편에서 더 확대될지 여부가 주목됩니다.
부동산 매물이 단기적으로 늘어날 수 있다
보유세가 실질적으로 강화되면 가장 먼저 움직이는 집단은 고령층 자산가와 다주택자입니다. 소득 없이 자산만 보유한 은퇴 세대는 보유세와 건강보험료 이중 부담을 피하기 위해 매도를 검토할 수 있고, 다주택자 역시 장특공 축소 전에 매도 타이밍을 앞당길 유인이 생깁니다. 이 과정에서 서울 및 수도권 일부 지역에 매물이 단기적으로 늘어날 가능성이 있습니다.
갈아타기를 고려 중이라면 세제개편안 발표 직후 상급지 매물이 단기 증가하는 시점을 포착하는 것이 전략적으로 유리할 수 있습니다. 반면 지방 주택은 보유세 부담이 상대적으로 낮고 인구감소지역 특례가 적용되는 경우라면 굳이 서두를 필요가 없을 수 있습니다.
7월 말 발표 이후 국회 심의를 거쳐 실제 시행은 이르면 2027년부터가 될 가능성이 높습니다. 당장 내년 보유세가 크게 달라지는 것이 아닌 만큼, 개편안의 방향을 확인한 뒤 세무사와 함께 본인 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 것이 가장 현명한 접근입니다.
본 글은 2026년 7월 17일 현재 논의되고 있는 내용을 정리한 것이며, 실제 세제개편안은 7월 말 발표 후 달라질 수 있습니다. 구체적인 세무 결정은 공식 발표 확인 후 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
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