내 집 마련이 갈수록 어려워지고 있습니다. 치솟는 일반 분양가에 수십 대 일, 수백 대 일에 달하는 청약 경쟁률을 보면 “과연 내가 새 아파트를 가질 수 있을까” 하는 한숨이 절로 나옵니다. 이런 상황에서 가성비 있는 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 대안으로 떠오르는 것이 바로 지역주택조합입니다. 1편에서 지주택의 기본 개념과 자격 요건(바로가기)를 살펴봤다면, 이번 2편에서는 왜 많은 사람이 리스크를 감수하고도 지주택의 문을 두드리는지, 지주택만이 가진 강력한 장점 세 가지를 분석합니다.
청약 통장 없이도, 가점 낮아도 원하는 동·호수 선점 가능
일반 분양 아파트를 분양받으려면 오랜 기간 청약 통장을 유지해야 하고, 무주택 기간이나 부양가족 수에 따른 청약 가점이 높아야 합니다. 2030 세대나 1인 가구, 신혼부부는 가점이 낮아 인기 지역 청약은 엄두도 내지 못하는 경우가 많습니다.
지역주택조합은 청약 통장 자체가 필요 없습니다. 청약 가점이 아무리 낮아도, 청약 통장을 만든 지 한 달밖에 안 됐어도 조합원 자격 요건만 갖추면 누구나 신청할 수 있습니다. 청약 제도 밖에서 새 아파트에 접근할 수 있는 사실상 유일한 합법적 통로입니다.
여기에 더해 동·호수 배정 방식도 다릅니다. 일반 분양은 당첨되더라도 무작위 추첨으로 동·호수가 결정되기 때문에 저층이나 선호하지 않는 향에 배정될 위험이 있습니다. 반면 지주택은 가입 순서나 기여도에 따라 원하는 동과 호수를 먼저 선점할 수 있는 기회가 주어집니다. 로열층과 남향을 직접 고를 수 있다는 점은 실거주 만족도뿐 아니라 향후 프리미엄 형성에도 유리하게 작용합니다.
주변 시세 대비 20~30% 저렴한 ‘원가 아파트’의 메리트
지주택의 가장 결정적인 장점은 가격입니다. 보통 주변 아파트 시세나 일반 분양가보다 약 20%에서 많게는 30% 이상 저렴하게 내 집을 마련할 수 있습니다.
이렇게 저렴할 수 있는 이유는 사업 구조에 있습니다. 일반 분양 아파트는 시행사가 땅을 사고 건물을 지어 이윤을 붙여 소비자에게 판매하는 구조입니다. 여기에 시행사의 금융 비용과 마케팅 비용이 고스란히 분양가에 녹아듭니다. 반면 지주택은 무주택자들이 모여 스스로 조합을 결성하고 직접 시행 주체가 됩니다. 중간에서 이익을 취하는 시행사의 마진이 제거되고, 토지 금융 비용도 상대적으로 절감되기 때문에 일종의 아파트 공동구매, 즉 원가 아파트 개념이 성립되어 파격적인 가격이 가능해집니다.
수도권 주요 지역 기준으로 보면, 같은 입지의 일반 분양 아파트 대비 수억 원 차이가 나는 경우도 있습니다. 이 가격 메리트 하나가 청약 경쟁을 피하고 싶은 실수요자들이 지주택에 눈을 돌리는 가장 강력한 이유입니다.
전매 제한과 재개발·재건축 대비 상대적으로 자유로운 조건
부동산 규제 지역에 일반 분양이 나오면 당첨 후 수년간 분양권을 팔지 못하는 전매 제한이 걸리는 경우가 많습니다. 지주택은 이에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 편입니다. 지역이나 사업 단계에 따라 법적 제한이 존재하지만, 일반 분양권에 비해 조합원 지위를 양도하거나 승계하는 조건이 비교적 유연합니다. 개인 사정으로 이사를 가야 하거나 자금 사정이 생겼을 때 출구 전략을 짜기가 상대적으로 수월합니다.
사업 속도 면에서도 정비사업과 비교되는 장점이 있습니다. 재개발·재건축은 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립 등 착공 전 단계에만 최소 수년에서 10년 이상이 걸리기도 합니다. 반면 지주택은 주민들이 뜻을 모아 조합을 설립하고 토지를 확보하면 되기 때문에 절차가 비교적 간소합니다. 모든 조건이 맞아떨어진다면 정비사업보다 훨씬 빠른 속도로 새 아파트를 지을 수 있다는 이론적 장점이 있습니다.
가성비 내 집 마련의 열쇠, 하지만 양날의 검
청약 통장 없이 주변 시세보다 수억 원 저렴하게 새 아파트 로열층을 선점할 수 있다는 점은 분명 지주택만이 가진 최고의 매력입니다. 가성비 측면에서는 이보다 나은 대안을 찾기 어렵습니다.
그러나 지주택이 원가 아파트인 이유는 조합원인 당신이 시행사의 리스크까지 함께 짊어져야 하기 때문입니다. 실제로 수많은 사업장이 토지 확보 문제나 추가 분담금 문제로 난항을 겪고 있습니다. 내가 눈여겨본 지주택 홍보관이 안전한 곳인지, 아니면 전 재산을 날릴 수 있는 위험한 곳인지 어떻게 구별할 수 있을까요. 3편에서는 지주택 가입 전 반드시 확인해야 할 치명적인 리스크 3가지와 토지 확보율 확인법을 낱낱이 확인할 수 있습니다(바로가기)
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