2편에서 지역주택조합의 강력한 장점을 살펴봤습니다. (지주택이란 자세히 알아보기) 청약 통장 없이도 가능하고, 주변 시세보다 20~30% 저렴하고, 로열층을 직접 고를 수 있다는 이야기를 듣고 나면 솔직히 혹하게 됩니다. 그런데 인터넷에 ‘지주택’을 검색하면 장점만큼이나 자주 보이는 말이 있습니다. “원수에게 권한다.” 왜 이런 말이 나왔을지, 실제로 어떤 일들이 벌어지는지 이번 편에서 냉정하게 짚어보겠습니다.
토지 확보율의 함정, ‘사용권원’과 ‘소유권’은 다릅니다
지주택 홍보관에 가면 반드시 듣는 말이 있습니다. “현재 토지 확보율 OO%입니다.” 80%, 90%라는 숫자를 들으면 사업이 거의 다 됐다는 느낌이 듭니다. 그런데 이 숫자에는 결정적인 함정이 있습니다.
토지 확보에는 두 가지 단계가 있습니다. 하나는 토지 사용권원 확보이고, 다른 하나는 토지 소유권 확보입니다. 토지 사용권원은 땅 주인에게 “나중에 팔겠다”는 동의를 받은 상태입니다. 법적 구속력이 없는 구두 합의나 가계약 수준인 경우가 많습니다. 반면 소유권 확보는 실제로 돈을 주고 등기를 넘겨받은 상태입니다. 홍보관에서 말하는 토지 확보율은 대부분 사용권원 기준입니다. 즉, 90% 확보라고 해도 실제로 조합 명의로 넘어온 땅은 훨씬 적을 수 있습니다.
여기서 문제가 발생합니다. 동의했던 땅 주인이 마음을 바꾸거나, 더 높은 값을 요구하거나, 상속 문제로 소유권이 복잡해지면 사업이 통째로 멈춥니다. 실제로 전국 수백 곳의 지주택 사업지 중 상당수가 이 토지 확보 단계에서 수년째 제자리걸음을 하고 있습니다. 조합원들이 계약금을 낸 뒤 5년, 10년이 지나도록 착공 소식을 듣지 못하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 홍보관에서 토지 확보율을 이야기할 때는 반드시 소유권 이전 등기가 완료된 비율이 얼마인지를 따로 물어봐야 합니다.
추가분담금 폭탄, 얼마든지 늘어날 수 있습니다.
지주택 가입 시 제시받는 분양가는 대부분 ‘예정 분양가’입니다. 확정 분양가가 아닙니다. 사업 초기에 제시하는 금액은 토지비, 공사비, 금융 비용 등을 추산한 예측치에 불과하며, 실제 사업이 진행되면서 이 숫자가 바뀝니다.
문제는 사업이 지연될수록 비용이 기하급수적으로 늘어난다는 구조입니다. 토지를 매입하기 위해 조합이 대출을 받았다면, 사업이 1년 늦어질 때마다 이자 비용이 눈덩이처럼 불어납니다. 공사비도 시간이 지날수록 오르고, 인허가 과정에서 예상치 못한 비용이 추가로 발생하기도 합니다. 이 비용 증가분은 결국 조합원들이 나눠서 부담하는 추가분담금으로 청구됩니다.
처음에 3억 원으로 시작했는데 나중에 4억 원, 5억 원을 더 내야 한다는 고지서를 받게 되는 상황이 실제로 발생합니다. 이미 계약금과 중도금을 낸 상태에서 이 고지서를 받으면 선택지가 좁아집니다. 추가분담금을 내고 버티거나, 탈퇴하고 낸 돈을 돌려받으려 하거나. 그런데 탈퇴 시 환급 규정은 조합마다 다르고, 분쟁이 생기면 법적 절차로 이어지는 경우가 많습니다. 가입 전에 조합 규약에서 추가분담금 발생 가능성과 탈퇴 시 환급 조건을 반드시 확인해야 합니다.
업무대행사의 전문성 부재와 비리, 계약금이 허공으로 사라지는 구조
지주택 사업에서 조합원들이 가장 직접적으로 피해를 보는 경로가 업무대행사 문제입니다. 조합은 조합원들이 모여 만든 단체이기 때문에 부동산 개발 전문성이 없습니다. 그래서 토지 매입, 인허가, 시공사 선정 등 실질적인 사업 업무를 업무대행사에 맡기는 구조로 운영됩니다.
문제는 이 업무대행사가 조합원의 계약금과 업무대행비를 수령한 뒤 제대로 된 업무를 수행하지 않거나, 심한 경우 자금을 유용하는 사례가 실제로 여러 건 발생했다는 것입니다. 조합원 입장에서는 자신이 낸 돈이 어디에 어떻게 쓰이는지 파악하기 어렵습니다. 조합 총회가 열려도 회계 내역이 불투명한 경우가 많고, 조합장이 업무대행사와 유착 관계에 있다면 조합원들의 감시 기능이 제대로 작동하지 않습니다.
실제로 전국 곳곳에서 업무대행사 비리나 조합 운영 문제로 인해 수십억 원의 조합원 자금이 사라진 사례가 있습니다. 가입 전에 업무대행사의 사업 실적과 법적 분쟁 이력을 반드시 직접 확인해야 합니다. 조합 운영 규약에 회계 감사 규정이 명확히 있는지, 조합원 총회에서 주요 결정이 투명하게 이루어지는지도 점검해야 합니다.
결정은 신중하게.
지주택이 무조건 나쁜 상품은 아닙니다. 실제로 성공적으로 완공되어 입주한 사례도 분명히 있고, 주변 시세보다 저렴하게 내 집을 마련한 분들도 있습니다. 문제는 성공 확률과 실패 확률이 가입 전에는 잘 보이지 않는다는 것입니다.
토지 확보율의 실제 내용을 확인하고, 추가분담금 가능성을 인지하고, 업무대행사의 신뢰도를 검증한 뒤 가입하는 것과, 홍보관의 달콤한 숫자만 보고 계약서에 도장을 찍는 것은 완전히 다른 선택입니다. 4편에서는 이 리스크를 피하기 위해 실제 홍보관에 방문했을 때 반드시 확인해야 할 체크리스트를 구체적으로 정리합니다.
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